买房路上“忽悠”多 购房纠纷怎么破?——千房百计第三计_好宜居专题策划
导语

住房,作为消费领域中最主要消费品之一,不仅涉及到商品自身的面积、结构、质量,更要关注小区的绿化、物业、公用和公共配套设施等附带的服务设施。“居者有其屋”,拥有一个安定的居室是每个家庭的梦想。买房是一件大事,往往涉及到几代人的积蓄。买房之路也是一次艰辛而漫长的旅程,购房前要了解房产圈的那些“忽悠”骗术,买房后若遭遇纠纷更应该用法律武器来维护自己的权益。好宜居本期的《千房百计》就带大家揭开那些房产商的“障眼法”。

买房前:“大忽悠”你遇见过几个?
买房后:各种问题纠纷“不请自来”
合同纠纷问题

定金引起的合同纠纷问题——怎么破?

准业主在售楼处认购了商品房后交付认购定金,其中认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而有时会有业主发现,当再次前往售楼处签订合同时,却发现开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平,例如逾期交房、逾期办证的免责条款,无法办理按揭款购房者应3日内以现金补足等。

支招:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还准业主。

质量问题

房屋质量问题——怎么破?

常见的房屋质量问题有:楼体不稳定;墙体裂缝及楼板裂缝;屋面渗漏,厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的垂直渗漏,垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处;墙体空,墙皮脱落;隔音、隔热效果差;门、窗密闭性差、变形;水、电、暖、气的设计位置不合理;公用设施设计不合理,质量不过关。如楼梯间位置不方便,楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定等等。

支招:业主应通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测,明确房屋质量出现问题的原因,并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。若合同中没有明确约定,经检验确属主体结构质量不合格的,业主有权退房。毕竟集体的力量要大于个人,建议最好把诸多房子有问题的业主联系起来,把所有问题集中反应。

产权问题

产权问题——怎么破?

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆迁、工期等各种原因,业主所拥有的产权会受到影响,也有可能是,地区规划一直在变更,导致开发商拿了地以后不能立即开发销售;还有一些开发商则存在自身捂地或者捂盘的现象,导致产权缩水。

支招:《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置,购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外,购房合同的第一条便对使用年限进行了说明。业内人士提醒购房者,看到"价廉物美"的项目,应将年限损失折算进行考量,不要急于"捡便宜"买了缩水的楼盘。

面积缩水问题

面积缩水问题——怎么破?

市民对于土地规划方面的知识了解有限,很多购房者面对开发商布下的"缩水陷阱"却浑然不知。有的"缩水"会让购房者在经济上蒙受损失,但目前一些购房者对这些"缩水"陷阱却浑然不知。不良开发商一般会在最终面积核算中,增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终的总面积增加且增加的幅度往往不突破3%。

支招:按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,房屋建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归你。此外,买房人收房时,要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》,如对面积有异议,可委托相关测绘单位对面积重测。

交房延期问题——怎么破?

"开发商在之前没有任何的通知和解释,而在交房日子突然说交不了",这种情况在许多购买了期房的业主身上时而发生,而且很多业主都是在外面租房子居住。定期无法交房,租房的费用还要自己承担。而且,很多业主与装修施工队都已经谈好,等交房后立即开始施工,而延迟交房后,这些也没法按时进行。

支招:一旦发生这种情况,购房者一般还不能马上解除合同,而是两方约谈一致,给予一个宽限的日期,让开发商在宽限日期内履行合同。当开发商在宽限日期内仍然不能交房时,购房者有权解除合同。预防这类情况后期发生的纠纷,可以首先在购房合同中写明,开发商如果不能按期交房可以给予一定时期的宽限期,在宽限期内仍然不能交房的,开发商承担违约责任。违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。

私改规划问题——怎么破?

开发商在建设项目的过程中,擅自更改规划,如小区绿化变更、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。实际交房与效果图、平面图、沙盘图规划和实际出入较大。

支招:小区存在规划变更的问题,首先应掌握一些基本证据,了解小区的规划情况、竣工情况等等,看是否有合法的变更理由。基本证据证实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。在没有给开发商施加足够压力的情况下,开发商是不会有诚意来谈判的。

买房——得做好充足准备

买房前,提倡大家都做足功课、理性购房,以避免在购房后产生不必要的纠纷。如选择有实力、有口碑的知名开发商,查看“五证三书”,了解购房者的主要权利和义务,理性的比较分析作切合实际的消费等,都是购房时必不可少的标准动作。

买房时,可以请专业人士陪同,这样在看房或者签订合同时,就不会轻易上当受骗;

买房后,如果遭遇纠纷,应该保存好相关凭证,大胆拿起法律武器维权。

如今社会,楼房建筑工艺越来越好,可是房屋买卖中发生的问题越来越多。当房屋出现问题时,购房者应该学会理性维权,在跟开发商交涉时要学会保留证据并通过法律渠道解决。

说一说你在买房路上遇到的烦心事儿